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Préstamo vs hipoteca: diferencia y comparación

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Definiciones financieras y legales

Financieramente, los préstamos se estructuran entre individuos, grupos y / o empresas cuando una persona o entidad da dinero a otra con la expectativa de que se lo reembolse, generalmente con intereses, en un plazo determinado. Por ejemplo, los bancos con frecuencia prestan dinero a personas con buen crédito que buscan comprar un automóvil o una casa, o iniciar un negocio, y los prestatarios reembolsan este dinero durante un período de tiempo determinado. Los empréstitos y los préstamos también ocurren de otras formas. Es posible que las personas presten pequeñas porciones de dinero a muchas otras a través de servicios de intercambio de préstamos entre pares, como Lending Club, y es común que una persona preste dinero a otra para compras pequeñas.

La forma en que se trata un préstamo legalmente varía según el tipo de préstamo, como una hipoteca, y los términos que se encuentran en un contrato de préstamo. Estos contratos se juzgan y se pueden hacer cumplir de acuerdo con el Código Comercial Uniforme y contienen información sobre los términos del préstamo, los requisitos de pago y las tasas de interés; también incluyen detalles sobre las repercusiones de los pagos atrasados ​​y el incumplimiento. Las leyes federales se establecen para proteger tanto a los acreedores como a los deudores de daños financieros.

Aunque las personas con frecuencia piden prestado y prestan a escalas más pequeñas sin contrato o pagaré, siempre es recomendable tener un acuerdo de préstamo por escrito, ya que las disputas financieras pueden resolverse de manera más fácil y justa con un contrato escrito que con un contrato oral.

Terminología de préstamos e hipotecas

Se utilizan comúnmente varios términos cuando se habla de préstamos e hipotecas. Es importante comprenderlos antes de pedir prestado o prestar.

  • Principal: La cantidad prestada que aún no se ha reembolsado, menos los intereses. Por ejemplo, si alguien ha obtenido un préstamo de $ 5,000 y ha pagado $ 3,000, el capital es de $ 2,000. No tiene en cuenta ningún interés que pueda adeudarse además de los $ 2,000 restantes adeudados.
  • Interesar: Una «tarifa» que cobra un acreedor para que un deudor pida dinero prestado. Los pagos de intereses incentivan en gran medida a los acreedores a asumir el riesgo financiero de prestar dinero, ya que el escenario ideal da como resultado que un acreedor recupere todo el dinero prestado. más algún porcentaje por encima de eso; esto genera un buen retorno de la inversión (ROI).
  • Tasa de interés: La tasa a la que un porcentaje del principal (la cantidad de un préstamo que aún se adeuda) se reembolsa, con intereses, dentro de un período de tiempo determinado. Se calcula dividiendo el capital por la cantidad de interés.
  • Pre calificado: La precalificación para un préstamo es un estado de cuenta de una institución financiera que proporciona una estimación aproximada y no vinculante del monto que una persona es elegible para pedir prestado.
  • Pago inicial: Efectivo que un prestatario le da a un prestamista por adelantado como parte del reembolso inicial del préstamo. Un pago inicial del 20% sobre una casa valorada en $ 213,000 sería $ 42,600 en efectivo; el préstamo hipotecario cubriría los costos restantes y se reembolsaría, con intereses, a lo largo del tiempo.
  • Derecho de retención: Algo que se utiliza para garantizar préstamos, especialmente hipotecas; el derecho legal que tiene un prestamista sobre una propiedad o activo, en caso de que el prestatario no pague los pagos del préstamo.
  • Seguro hipotecario privado (PMI): Algunos prestatarios, los que utilizan un préstamo de la FHA o un préstamo convencional con un pago inicial de menos del 20%, deben adquirir un seguro hipotecario, que protege la capacidad del prestatario de seguir haciendo los pagos de la hipoteca. Las primas del seguro hipotecario se pagan mensualmente y, por lo general, se combinan con los pagos hipotecarios mensuales, al igual que el seguro de vivienda y los impuestos a la propiedad.
  • Pago por adelantado: Pagar un préstamo en parte o en su totalidad antes de su fecha de vencimiento. Algunos prestamistas en realidad penalizan a los prestatarios con una tarifa de interés por el reembolso anticipado, ya que hace que los prestamistas pierdan los cargos por intereses que podrían haber cobrado si el prestatario hubiera mantenido el préstamo durante más tiempo.
  • Juicio hipotecario: El derecho legal y el proceso que utiliza un prestamista para recuperar las pérdidas financieras incurridas por la falta de pago de un préstamo por parte de un prestatario; generalmente resulta en una subasta pública del activo que se utilizó como garantía, y los ingresos se destinan a la deuda hipotecaria. Consulte también Ejecución hipotecaria frente a venta corta.

Tipos de préstamos

Préstamos de capital variable frente a préstamos de capital fijo

Hay dos categorías principales de crédito crediticio. El crédito indefinido, a veces conocido como «crédito renovable», es un crédito del que se puede pedir prestado más de una vez. Está «abierto» para seguir pidiendo prestado. La forma más común de crédito indefinido es una tarjeta de crédito; alguien con un límite de $ 5,000 en una tarjeta de crédito puede continuar tomando prestado de esa línea de crédito indefinidamente, siempre que pague la tarjeta mensualmente y, por lo tanto, nunca alcance o exceda el límite de la tarjeta, momento en el cual no hay más dinero para pedir prestado. Cada vez que paga la tarjeta hasta $ 0, vuelve a tener $ 5,000 de crédito.

Cuando se presta una cantidad fija de dinero en su totalidad con el acuerdo de que se reembolse en su totalidad en una fecha posterior, se trata de una forma de crédito a plazo cerrado; también se conoce como préstamo a plazo. Si una persona con un préstamo hipotecario a plazo cerrado de $ 150 000 ha devuelto $ 70 000 al prestamista, no significa que tenga otros $ 70 000 de los $ 150 000 para pedir prestado; simplemente significa que es una parte del camino a través del pago del monto total del préstamo que ya recibió y usó. Si necesita más crédito, deberá solicitar un nuevo préstamo.

Asegurado versus no asegurado

Los préstamos pueden ser garantizados o no garantizados. Los préstamos no garantizados no están vinculados a los activos, lo que significa que los prestamistas no pueden poner un gravamen sobre un activo para recuperar pérdidas financieras en caso de que un deudor no pague un préstamo. En cambio, las solicitudes de préstamos no garantizados se aprueban o rechazan de acuerdo con los ingresos, el historial crediticio y la puntuación crediticia del prestatario. Debido al riesgo relativamente alto que asume un prestamista para otorgarle a un prestatario una línea de crédito no garantizada, el crédito no garantizado suele ser de una cantidad menor y tiene una APR más alta que la de un préstamo garantizado. Las tarjetas de crédito, los sobregiros bancarios y los préstamos personales son todos tipos de préstamos no garantizados.

Los préstamos garantizados, a veces conocidos como préstamos colaterales, están conectados a activos e incluyen hipotecas y préstamos para automóviles. En estos préstamos, un prestatario coloca un activo como garantía a cambio de efectivo. Aunque los préstamos garantizados generalmente ofrecen mayores cantidades de dinero a los prestatarios, a tasas de interés más bajas, son inversiones relativamente más seguras para los prestamistas. Dependiendo de la naturaleza del contrato de préstamo, los prestamistas pueden tomar el control total o parcial de un activo si un deudor incumple con su préstamo.

Otros tipos de préstamos

Las categorías abiertas / cerradas y garantizadas / no garantizadas son categorías amplias que se aplican a una amplia variedad de préstamos específicos, incluidos los préstamos para estudiantes (cerrados, a menudo garantizados por el gobierno), préstamos para pequeñas empresas (cerrados, garantizados). o sin garantía), préstamos para veteranos estadounidenses (de capital fijo, garantizados por el gobierno), hipotecas (de capital fijo, garantizados), préstamos consolidados (de capital fijo, garantizados) e incluso préstamos de día de pago (de capital fijo, no garantizados). Con respecto a estos últimos, conviene evitar los préstamos personales, ya que su letra pequeña casi siempre revela un muy APR alta que dificulta, si no imposibilita, el reembolso del préstamo.

Tipos de hipotecas

Click para agrandar.  Un gráfico que muestra los pros y los contras de varios tipos de hipotecas.  Fuente: USA.gov.

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Click para agrandar. Un gráfico que muestra los pros y los contras de varios tipos de hipotecas. Fuente: USA.gov.

Hipotecas de tasa fija

La gran mayoría de los préstamos hipotecarios son hipotecas a tipo fijo. Se trata de préstamos importantes que deben reembolsarse durante un período prolongado (de 10 a 50 años) o antes, si es posible. Tienen una tasa de interés fija o fija que solo se puede cambiar refinanciando el préstamo; los pagos son de montos mensuales iguales durante la vigencia del préstamo, y un prestatario puede pagar montos adicionales para liquidar su préstamo más rápidamente. En estos programas de préstamos, el reembolso del préstamo se destina primero al pago de intereses y luego al pago del principal.

Consulte también Hipoteca con tasa ajustable vs Hipoteca con tasa fija.

Préstamos hipotecarios de la FHA

La Administración Federal de Vivienda de los Estados Unidos (FHA) asegura los préstamos hipotecarios que los prestamistas aprobados por la FHA otorgan a los prestatarios de alto riesgo. Estos no son préstamos del gobierno, sino el seguro de un préstamo otorgado por una institución independiente, como un banco; hay un límite sobre cuánto asegurará el gobierno un préstamo. Los préstamos de la FHA generalmente se otorgan a compradores de vivienda por primera vez que tienen ingresos bajos a moderados y / o no están haciendo un pago inicial del 20%, así como a aquellos con un historial crediticio deficiente o un historial de bancarrota. Vale la pena señalar que, aunque los préstamos de la FHA permiten que aquellos que no realizan un pago inicial del 20% puedan comprar una casa, sí requieren que estos prestatarios de alto riesgo contraten un seguro hipotecario privado.

Consulte también Préstamo convencional vs Préstamo FHA.

Préstamos VA para veteranos

El Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. Garantiza los préstamos hipotecarios para viviendas que obtienen los veteranos militares. Los préstamos VA son similares a los préstamos FHA, en que el gobierno no presta dinero en sí mismo, sino que asegura o garantiza un préstamo proporcionado por otro prestamista. En el caso de que un veterano no pague su préstamo, el gobierno le reembolsa al prestamista por lo menos 25% del préstamo.

Un préstamo de VA viene con algunos beneficios específicos, a saber, que los veteranos no están obligados a realizar un pago inicial ni a tener un seguro hipotecario privado (PMI). Debido a que los períodos de servicio han afectado a veces su experiencia laboral civil y sus ingresos, algunos veteranos serían prestatarios de alto riesgo que serían rechazados por préstamos hipotecarios convencionales.

Otros tipos de hipotecas

Hay muchos otros tipos de hipotecas, incluidas las hipotecas de interés únicamente, las hipotecas de tasa ajustable (ARM) y las hipotecas inversas, entre otras. Las hipotecas de tasa fija siguen siendo el tipo de hipoteca más común, con mucho, y los programas de tasa fija a 30 años son la forma más popular de ellas.

Escritura de fideicomiso

Algunos estados de EE. UU. No utilizan hipotecas con mucha frecuencia, si es que lo hacen, y en su lugar utilizan un sistema de escritura de fideicomiso, en el que un tercero, conocido como fideicomisario, actúa como una especie de mediador entre prestamistas y prestatarios. Para obtener más información sobre las diferencias entre hipotecas y escrituras de fideicomiso, consulte Escritura de fideicomiso frente a hipoteca.

Contratos de préstamos frente a hipotecas

Los acuerdos de préstamo e hipoteca se establecen de manera similar, pero los detalles varían considerablemente según el tipo de préstamo y sus términos. La mayoría de los acuerdos definen claramente quiénes son los prestamistas y el prestatario, cuál es la tasa de interés o APR, cuánto se debe pagar y cuándo, y qué sucede si el prestatario no paga el préstamo en el tiempo acordado. Según el libro Cómo iniciar su negocio con o sin dinero, «Un préstamo puede pagarse a la vista (un préstamo a la vista), en cuotas mensuales iguales (un préstamo a plazos), o puede ser válido hasta nuevo aviso o al vencimiento (un préstamo a plazo)». La mayoría de las leyes de valores federales no se aplican a los préstamos.[1]

Hay dos tipos principales de acuerdos de préstamo: acuerdos de préstamos bilaterales y acuerdos de préstamos sindicados. Los acuerdos de préstamo bilaterales tienen lugar entre dos partes (o tres en el caso de situaciones de escritura de fideicomiso), el prestatario y el prestamista. Estos son el tipo de contrato de préstamo más común y es relativamente sencillo trabajar con ellos. Los acuerdos de préstamos sindicados se llevan a cabo entre un prestatario y varios prestamistas, como varios bancos; este es el acuerdo comúnmente utilizado para que una corporación obtenga un préstamo muy grande. Varios prestamistas juntan su dinero para crear el préstamo, lo que reduce el riesgo individual.

Cómo se gravan los préstamos y las hipotecas

Los préstamos no son ingresos gravables, sino más bien una forma de deuda, por lo que los prestatarios no pagan impuestos sobre el dinero recibido de un préstamo, y …

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