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Quiebra vs ejecución hipotecaria: diferencia y comparación

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Ejecución hipotecaria frente a quiebra: pros y contras

Declararse en quiebra puede permitir que una persona conserve su casa. Tan pronto como se presenta la quiebra, se ejecuta una orden de suspensión automática, que suspende los procedimientos de ejecución hipotecaria hasta que la quiebra se haya resuelto en un tribunal. Un resultado probable de la quiebra es conservar ciertos bienes inmuebles, incluida la casa, siempre que la persona siga los términos del acuerdo.

La quiebra no siempre detiene la ejecución hipotecaria; en algunas quiebras, el deudor «entrega la casa» al prestamista, y el prestamista toma posesión de la propiedad y vende para recuperar la deuda. Sin embargo, la distinción importante aquí es que cuando una casa se entrega (y posteriormente se ejecuta) como parte de un procedimiento de quiebra, toda la deuda hipotecaria se considera liquidada. Por el contrario, en el caso de una ejecución hipotecaria ordinaria, si la casa se vende en una subasta por menos de la cantidad adeuda, la persona sigue siendo responsable de la diferencia (a menos que viva en uno de los tres estados «sin recurso»: AZ, TX o CA). Esto se debe a que las hipotecas son «préstamos con recurso completo», que permiten a los prestamistas recuperar el monto total que se les adeuda.[1]

Impacto en el historial crediticio: ¿cuál es peor?

Una quiebra permanece en el informe crediticio de la persona durante 10 años. Una ejecución hipotecaria permanecerá en el informe crediticio durante 7 años. Si bien las ejecuciones hipotecarias permanecen en el informe de crédito por un período más corto, los asesores de crédito creen que tiene un impacto peor en el puntaje crediticio de una persona que una quiebra que no incluye la casa.[2]

Como decidir

Si desea conservar su casa, la bancarrota del Capítulo 13 puede ser la mejor opción, ya que le permite pagar al menos parte de la hipoteca dentro de 3-5 años. Sin embargo, las personas deben pasar una prueba de medios para calificar para esto. La bancarrota del Capítulo 7 no siempre puede prevenir la ejecución hipotecaria, pero puede limitar la cantidad que paga y tiene un impacto menos negativo en el puntaje crediticio de una persona, por lo que casi siempre es preferible.

Elegibilidad

No todo el mundo puede declararse en quiebra. Las personas son elegibles para la bancarrota del Capítulo 7 si ganan menos que el ingreso medio en su estado y no se han declarado en bancarrota en los últimos ocho años. Si el ingreso de una persona es mayor que el ingreso medio en el estado, también puede presentar una declaración si, cuando se resta el costo de la comida, el alquiler y la hipoteca, gana menos de $ 100 por mes. Para declararse en bancarrota bajo el Capítulo 13, una persona debe demostrar que tiene ingresos suficientes, después de restar el costo de los gastos requeridos, para cumplir con las obligaciones de pago. Para obtener más detalles, consulte Requisitos de elegibilidad para el Capítulo 7 y el Capítulo 13 de bancarrota.

Otras opciones

La ejecución hipotecaria y la quiebra no son las únicas opciones. Los prestamistas a menudo están dispuestos a trabajar con los prestatarios en programas como HAMP para reestructurar la hipoteca, ya sea reduciendo la tasa o, más comúnmente, extendiendo el plazo del préstamo. Esto reduce los pagos mensuales y ayuda a los prestatarios a retomar el rumbo. Otra opción es una venta corta en lugar de una ejecución hipotecaria.

En los casos en que el prestatario tiene capital en la casa, es decir, la deuda hipotecaria adeuda es menor que el valor de la casa, puede entregar la escritura al prestamista para evitar la ejecución hipotecaria.

Tipos

Tipos de quiebras

Hay dos tipos de quiebras: Capítulo 7 y Capítulo 13. El capítulo 7 es una quiebra directa o liquidación, en la que la propiedad se vende para pagar a los acreedores. En la bancarrota del Capítulo 13, se desarrolla un plan de pago para que una persona pueda continuar pagando sus deudas durante tres a cinco años. Hay 4 presentaciones de bancarrota en el Código Federal de Quiebras (Título 11 del Código de los Estados Unidos):

  • Capítulo 7 – Liquidación
  • Capítulo 11 – Reorganización (o quiebra de rehabilitación)
  • Capítulo 12 – Ajuste de las deudas de un agricultor familiar con ingresos anuales regulares
  • Capítulo 13 – Ajuste de las deudas de una persona con ingresos regulares

La principal diferencia entre la bancarrota del Capítulo 7 y el Capítulo 11 es que, en virtud de una declaración de bancarrota del Capítulo 7, los activos del deudor se venden para pagar a los prestamistas (acreedores), mientras que en el Capítulo 11, el deudor negocia con los acreedores para modificar los términos del préstamo sin tener que liquidar (vender) activos.

Tipos de ejecución hipotecaria

Dependiendo del estado, las ejecuciones hipotecarias pueden requerir revisión judicial o no. En una ejecución hipotecaria judicial, el prestamista demanda al prestatario moroso en un tribunal estatal para subastar la propiedad y recuperar las deudas impagas. En ejecuciones hipotecarias no judiciales, el prestamista subasta la propiedad sin tener que acudir a los tribunales. Ver Ejecuciones hipotecarias judiciales y no judiciales.

Proceso

Proceso de quiebra

El proceso de quiebra puede ser diferente según el tipo de declaración de quiebra. Pero, en general, el proceso comienza cuando el prestatario presenta una petición en el tribunal de quiebras. Se requiere documentación tal como un cronograma de activos y pasivos, ingresos y gastos corrientes, copia de declaraciones de impuestos recientes. También hay una tarifa de presentación de $ 250-350. La presentación de una petición de quiebra detiene (detiene) automáticamente la mayoría de las acciones de cobro contra el deudor o la propiedad del deudor. Esto incluye los procedimientos de ejecución hipotecaria, que se detienen cuando el deudor se declara en quiebra. El tribunal nombra a un administrador que supervisa los procedimientos de quiebra, convoca una reunión con los acreedores y coordina los procedimientos de quiebra. Dependiendo del tipo de quiebra, las deudas se cancelan o se reestructuran. Los acreedores deben estar de acuerdo con el plan de pago o el plan de condonación de deudas y pueden presentar sus objeciones o puntos de vista al tribunal.

Proceso de ejecución hipotecaria

Cuando el prestatario se atrasa en los pagos de la hipoteca, el prestamista envía un «aviso de incumplimiento». En la mayoría de los estados, el deudor debe estar en mora durante varios meses antes de que el prestamista pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria.

El proceso de ejecución hipotecaria varía según el estado. En los estados que requieren una ejecución hipotecaria judicial, el prestamista debe probar en la corte que el deudor ha incumplido con sus obligaciones crediticias. El prestamista toma posesión de la propiedad y la vende en una subasta o por medio de un agente inmobiliario.

Referencias

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